WEG-Recht, Umbau, Gemeinschaftseigentum

WEG: Vorsicht vor Umbau am Gemeinschaftseigentum

Verfasst am 25. Februar 2018.

Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können nicht eigenmächtig Umbauten am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Im Fall, der dem LG München I. (Az. 1 S 1978/16) im November 2017 zur Entscheidung vorlag, hatte der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung eigenmächtig 5 zusätzliche Dachfenster in seiner Wohnung einbauen lassen. Nachdem ein mehrheitlicher Beschluss zur nachträglichen Genehmigung der neuen Fenster gerichtlich für nichtig erklärt wurde, klagte ein Eigentümer auf Beseitigung der Fenster. Hierauf beschloss die Gemeinschaft, die Beseitigungsansprüche der Eigentümer an sich zu ziehen.

Nimmt ein Eigentümer eigenmächtig Umbauten am Gemeinschaftseigentum vor, dann können zum einen die einzelnen Eigentümern Beseitigungsansprüche nach §15 (3) WEG i. V. m. §1004 (1) BGB geltend machen. Zugleich kann aber auch der Gemeinschaft ein Anspruch auf Schadensersatz nach §14 (1) WEG i. V. m. §280 BGB und §823 (1) BGB zustehen. Den Anspruch auf Schadensersatz kann ein einzelner Eigentümer schon deshalb nicht geltend machen, weil der Geschädigte die Wahl zwischen der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes oder eine Entschädigung in Geld hat. Dieser kann aber nur einheitlich für alle Eigentümer getroffen werden. Daher muss der Anspruch einheitlich von der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Das Landgericht München I. hat entschieden, dass der einzelne Eigentümer seinen konkurrierenden Anspruch auf Beseitigung der Störung nicht ohne Ermächtigung der übrigen geschädigte Eigentümer geltend machen kann. Denn die Beseitigung der Störung kann nur durch eine komplette Rückgestaltung erfolgen. Diese schließt aber eine gleichzeitige Entschädigung in Geld aus. Die Geltendmachung des Anspruchs würde das Wahlrecht bezüglich des Schadensersatzanspruchs vereiteln.

BGH, Grundsteuer, Gewerbe

BGH: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer für gewerblich genutzte Einheiten!

Verfasst am 12. November 2017.

Dass die Bundesrichter das Thema Betriebskosten nicht besonders mögen, darf an dieser Stelle unterstellt werden. Der zunehmenden Kostenbelastung für Mieter und Vermieter kann nur politisch Einhalt geboten werden, aber leider nicht juristisch. Wieder vereinfacht der BGH die Erstellung von Abrechnungen aus Vermietersicht: bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die Gewerbeeinheiten, BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16.

Dem Argument renommierter Kommentatoren, ein Abzug auf Grundlage des Einheitswertbescheides sei erforderlich, folgen die Richter nicht. Es komme schlichtweg nicht darauf an, ob die Nutzung als Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht.