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  • Mietpreisbremse für Nordrhein-Westfalen

Schön, dass Sie uns gefunden haben!

Wir machen mit Ihnen den ersten Schritt zur Lösung Ihrer Rechtsfragen und begleiten Sie bis zum Abschluss. Wir sind die richtigen Partner für privates und gewerbliches Mietrecht, WEG-Recht und Immobilienrecht an Ihrer Seite !

Rechtsanwältin Sonja Herzberg, Rechtsanwalt Sutha Krishnapillai-Overhoff & Rechtsanwalt Thomas Adam

Mietrecht, Bank, Kaution, Mietkaution

Kaution rechtssicher anlegen!

Die bloße treuhänderische Hinterlegung und Verwaltung eines auf den Namen des Vermieters lautenden Sparbuches erfüllt nicht die Anforderungen an eine ordnungsgemäße insolvenzsichere Anlage der Mietkaution nach §551 BGB. Doch hierzu ist der Vermieter verpflichtet!

In der Entscheidung des Amtsgerichts Homburg vom 07.10.2014, AZ 23 C 120/14, wird auf die rechtlichen Gefahren bei Missachtung dieses Grundsatz hingewiesen. Hintergrund der Entscheidung ist, dass nach §551 Abs. 3 BGB der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen hat, und zwar im Regelfall bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Dem Mieter steht Anspruch auf Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Kaution zu, wobei ihm bis zu diesem Nachweis ein Zurückbehaltungsrecht einer laufenden Miete zusteht.

Eine gesetzeskonforme Anlage liegt aber nur vor, wenn die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist und deshalb auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt ist. In dem vom Amtsgericht Homburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Kaution zwar auf einem Sparbuch angelegt; allerdings lautete dies auf seinen Namen und machte nicht kenntlich, dass es sich um ein Kautionskonto handelte. Dies stellte nach Auffassung des Gerichts keine insolvenzsichere Anlage dar. Hieran, so das Gericht, konnte auch die Übergabe des Sparbuches an einen Treuhänder und Verwaltung durch den Treuhänder nichts ändern. Dass es sich um ein Treuhandkonto handelt, müsse sich aus dem Sparbuch selbst ergeben.

Mietrecht, BGH, Mieterhöhung, Modernisierung

Die Richter des BGH sind fleißig!

Fast im Tagesrhythmus bearbeitet der 8. Zivilsenat Fälle das „Wohnen der Menschen“ betreffend. Entscheidungen zu Themen, Zeitmietvertrag, Nachmietergestellung, Mieterhöhung oder Modernisierung sind an der Tagesordnung. In der Entscheidung des 8. Zivilsenats, BGH XVIII ZR 247/14 hatten die Bundesrichter über die Frage zu entscheiden, unter welchen Vorrausetzungen der Mieter bei einem Zeitmietvertrag die vorzeitige Beendigung bei Nachmieterstellung begehren kann.

Das Gericht entschied, dass an die Nachmieterstellung hohe Anforderungen zu setzen sind und der Vermieter umfangreiche Unterlagen, wie Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft etc. des Mietinteressenten einfordern könne. Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann ist es alleine seine Sache (!), einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen.

In puncto Mieterhöhung nach Modernisierung entschied der BGH, BGH VIII ZR 76/15, dass, gleichgültig ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder die spätere, tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt, sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung in diesen Fällen um sechs Monate nur verschiebt.

Der Bundesgerichtshof wies in der Entscheidung darauf hin, dass der Gesetzgeber ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt habe, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Mieterhöhungsankündigung des Vermieters sei für den Mieter aber ohne praktischen Wert, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10% höher ausfallen dürfe als die angekündigte.

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