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BGH - HKO-Rechtsanwälte

BGH Urteil: Mieter schmeißt Vermieterin kurzerhand aus Wohnung

Der Bundesgerichtshofs stärkte das Hausrecht eines Mieters und verwarf eine anhängige Räumungsklage. Zum Sachverhalt: Bei einem vereinbarten Besichtigungstermin (neuinstallierter Rauchmelder) hat die Vermieterin gegen den Willen des Mieters Gegenstände umgestellt und Räume betreten die nicht von der Installation betroffen waren. Nachdem der Mieter fruchtlos seinen Unwillen Kundgetan hatte, beförderte er die Mermieterin kurzerhand aus der Wohnung. Nachfolgend kündigte diese dem Mieter und Klagte auf Räumung.

Der Bundesgerichtshof gab nun dem Mieter recht, stärkte dessen Hausrecht und verwarf das Räumungsanliegen der Vermieterin.

BGH: Kein Vorwegabzug bei der Grundsteuer für gewerblich genutzte Einheiten!

Dass die Bundesrichter das Thema Betriebskosten nicht besonders mögen, darf an dieser Stelle unterstellt werden. Der zunehmenden Kostenbelastung für Mieter und Vermieter kann nur politisch Einhalt geboten werden, aber leider nicht juristisch. Wieder vereinfacht der BGH die Erstellung von Abrechnungen aus Vermietersicht: bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die Gewerbeeinheiten, BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16.

Dem Argument renommierter Kommentatoren, ein Abzug auf Grundlage des Einheitswertbescheides sei erforderlich, folgen die Richter nicht. Es komme schlichtweg nicht darauf an, ob die Nutzung als Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht.

BGH: Schadensersatzpflicht bei „falscher“ Farbe

Der Bundesgerichtshof hat sich am 06.11.2013 in einer Entscheidung (VIII ZR 416/12) mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Dies unabhängig der Frage, ob eine Renovierungspflicht nach dem Mietvertrag besteht oder nicht. Es kommt „mal wieder“ auf den konkreten Zustand der Mietsache und der Farbwahl im Einzelfall an. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Die Richter des BGH sind fleißig!

Fast im Tagesrhythmus bearbeitet der 8. Zivilsenat Fälle das „Wohnen der Menschen“ betreffend. Entscheidungen zu Themen, Zeitmietvertrag, Nachmietergestellung, Mieterhöhung oder Modernisierung sind an der Tagesordnung. In der Entscheidung des 8. Zivilsenats, BGH XVIII ZR 247/14 hatten die Bundesrichter über die Frage zu entscheiden, unter welchen Vorrausetzungen der Mieter bei einem Zeitmietvertrag die vorzeitige Beendigung bei Nachmieterstellung begehren kann.

Das Gericht entschied, dass an die Nachmieterstellung hohe Anforderungen zu setzen sind und der Vermieter umfangreiche Unterlagen, wie Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft etc. des Mietinteressenten einfordern könne. Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann ist es alleine seine Sache (!), einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen.

In puncto Mieterhöhung nach Modernisierung entschied der BGH, BGH VIII ZR 76/15, dass, gleichgültig ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder die spätere, tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt, sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung in diesen Fällen um sechs Monate nur verschiebt.

Der Bundesgerichtshof wies in der Entscheidung darauf hin, dass der Gesetzgeber ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt habe, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Mieterhöhungsankündigung des Vermieters sei für den Mieter aber ohne praktischen Wert, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10% höher ausfallen dürfe als die angekündigte.

Haftungsrisiken bei Immobilienverkäufen

Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 04.04.2014 macht auf Haftungsrisiken für Immobilienverkäufer aufmerksam. Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde, stellte sich heraus, dass das Haus vom Schwamm befallen war. Die Verkäuferin verlor in Folge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung übernehmen, die weit über den Kaufpreis hinausgingen. Aus wirtschaftlicher Sicht für die Veräußerin eine katastrophale Situation.

Es ist daher unbedingt erforderlich, dass der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie sich vor derartigen Haftungsfallen und Risiken schützt. Dies erfolgt durch einen Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. Verkäufern ist zusätzlich anzuraten, diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben. Denn die meisten Gebrauchtimmobilien/ Altimmobilien sind sicherlich nicht gänzlich mangelfrei. Im entschiedenen Fall des Bundesgerichtshofes vom 04.04.2014 (Aktenzeichen V ZR 275/12) hat das Gericht die Grenzen der Haftung des Verkäufers an der gebrauchten Immobilie abgesteckt. Danach haftet der Verkäufer grundsätzlich in voller Höhe für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung. Grenze ist dabei jedoch die Unverhältnismäßigkeit. Diese kann beispielsweise erreicht sein, so die Richter, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind, wie die Wertminderung aufgrund des Mangels, oder die Reparatur mehr kostet, als das Haus im mangelfreien Zustand überhaupt wert wäre.

Deswegen macht es sicherlich Sinn, wenn im Falle eines Immobilienkaufes oder –verkaufes sie vor notarieller Kaufunterzeichnung diesen durch uns überprüfen lassen.

Vereinbaren Sie doch einen Termin für ein Beratungsgespräch.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Laut Urteil der BGH vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) kann ein Mieter Schadensersatz verlangen, wenn nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf eine Andere Person in die Wohnung einzieht. Immer wieder tauchen diese Fälle in unserer Kanzlei auf. Schadensersatz kann auch dort gefordert werden, wenn die Kündigung mit einem Vergleich geschlossen wird. Werden nämlich diverse Kosten (höhere Miete, Fahrtkosten etc.pp.) geltend gemacht, können schnell Kosten von mehreren 10.000 € dem ehemaligen Vermieter entstehen.

Die Eigendarfskündigung sollte also immer wohlüberlegt ausgesprochen werden - bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns; wir beraten Sie gerne!

Wann ist die Miete fällig?

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung am 05.10.2016 (BGH Az: VIII ZR 222/15) ausgeurteilt, dass es gerade nicht erforderlich ist, dass die Miete spätestens bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Damit haben die Bundesrichter säumigen Mietern sicher keinen Freibrief für „schluderiges Zahlen“ erteilt.

Dennoch: In den meisten Mietverträgen haben Vermieter und Mieter zwar geregelt, und auch bislang ausgelegt, dass die Miete spätestens bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Die Richter haben jedoch geurteilt, dass es ausreiche, bei einem gedeckten Konto, dass der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum 3. Werktag erteilt hat.

Dies hat zur Folge, dass viele bisher übliche Mietvertragsklauseln zur Rechtzeitigkeit der Mietzinszahlung unwirksam sein dürften.

Das heißt jedoch nicht für den Mieter, dass er künftig die Miete überweisen kann wann er will. Vielmehr muss er bis zum 3. Werktag die Überweisung beauftragt haben und sicherstellen, dass die Überweisung zügig ausgeführt wird, damit die Miete auch weiterhin zu Beginn des Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht.

Nur die Bestimmung des exakten Tages dürfte zukünftig schwerer werden. Bei Fragen hierzu, kontaktieren Sie uns!

WEG: „Verbraucher im Sinne des § 13 BGB“

In seinem Urteil vom 25.03.2015, AZ VIII 243/13 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verträgen mit Dritten in der Regel so behandelt werden, als ob sie „Verbraucher im Sinne des § 13 BGB“ wären.

Voraussetzung hierfür jedoch ist, dass mindestens ein Wohnungseigentümer eine natürliche Person ist. Dies ist in den meisten Fällen der Fall.

Daran geknüpft sind weitreichende rechtliche Konsequenzen. Wie die Gemeinschaft verwaltet wird, spielt hierbei hingegen keine Rolle. Selbst wenn der Verwalter, der bei dem Vertragsabschluss die Gemeinschaft vertritt, für eine große übliche Verwaltung tätig ist, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbrauchern gleich gestellt.

Eine wesentliche Konsequenz im Positiven für die WEG kann dabei sein, das Verbraucher gesetzlich besser geschützt sind als gewerbliche Tätige.

Daher profitierten in der Regel die WEG von dieser Entscheidung. So unterliegen beispielsweise allgemeine Geschäftsbedingungen in mit Verbrauchern geschlossenen Verträgen einer gesetzlichen Wirksamkeitskontrolle oder Verbrauchern steht oftmals ein Recht zum befristeten Widerruf der geschlossenen Verträge zu, somit auch der WEG gegebenenfalls.

Aufgrund der Entscheidung müssen sich Wohnungseigentümer bezüglich der Verbrauchereigenschaft auch keine Gedanken mehr über die Zusammensetzung der Gemeinschaft machen.

Sollten Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns gerne an und vereinbaren einen Besprechungstermin.

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