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Mietrecht - HKO-Rechtsanwälte

ab 1. 11. 2015: neues Meldegesetz

Mieter, die umziehen, müssen sich ab 1. November 2015 beim Einzug von ihrem Vermieter eine sogenannte Wohnungsgeberbestätigung ausstellen lassen. Der Grund ist ein neues und bundesweit einheitliches Meldegesetz.

In Deutschland herrscht allgemeine Meldepflicht: Wer umzieht, ist verpflichtet seinen neuen Wohnort der Meldebehörde vor Ort anzuzeigen. Bislang war dies in den Meldegesetzen der Bundesländer geregelt – ab 1. November 2015 wird es bundesweit eine neue, einheitliche Regelung geben. Mieter müssen dann beim Umzug zusätzlich von ihrem neuen Vermieter eine sogenannte Wohnungsgeberbestätigung einholen.

ein Musterformular können Sie hier erhalten

Aufgepasst: Tücken der Verjährung im Mietrecht!

Die kurze Verjährung für Schadensersatzansprüche gem. § 548 BGB hat ihre Tücken. Entscheidend ist nicht das Mietende, sondern in welchen Zeitpunkt der Vermieter die Mietsache zurück erhält. Da die Rücknahme insbesondere bei größeren Verwaltungen häufig durch einen Hausmeister erfolgt, ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofes, ob jener als Erfüllungsgehilfe oder Besitzdiener anzusehen ist, von Wichtigkeit. Ist der Hausmeister demnach nur zum Empfang des Wohnungsschlüssels bevollmächtigt, nicht aber zur Rücknahme der Wohnung, beginnt die laufende Sechsmonatsfrist mit der (späteren) Kenntnis des Vermieters von der Rücknahme; vergleiche BGH NJW 2012,144= NZM 2012,21.

Sollten Sie Fragen haben bzgl. der Übergabe Ihrer Mietwohnung, insbesondere der Durchführung von Schönheitsreparaturen, vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin in unseren Kanzleiräumlichkeiten.

BGH Urteil: Mieter schmeißt Vermieterin kurzerhand aus Wohnung

Der Bundesgerichtshofs stärkte das Hausrecht eines Mieters und verwarf eine anhängige Räumungsklage. Zum Sachverhalt: Bei einem vereinbarten Besichtigungstermin (neuinstallierter Rauchmelder) hat die Vermieterin gegen den Willen des Mieters Gegenstände umgestellt und Räume betreten die nicht von der Installation betroffen waren. Nachdem der Mieter fruchtlos seinen Unwillen Kundgetan hatte, beförderte er die Mermieterin kurzerhand aus der Wohnung. Nachfolgend kündigte diese dem Mieter und Klagte auf Räumung.

Der Bundesgerichtshof gab nun dem Mieter recht, stärkte dessen Hausrecht und verwarf das Räumungsanliegen der Vermieterin.

Die Richter des BGH sind fleißig!

Fast im Tagesrhythmus bearbeitet der 8. Zivilsenat Fälle das „Wohnen der Menschen“ betreffend. Entscheidungen zu Themen, Zeitmietvertrag, Nachmietergestellung, Mieterhöhung oder Modernisierung sind an der Tagesordnung. In der Entscheidung des 8. Zivilsenats, BGH XVIII ZR 247/14 hatten die Bundesrichter über die Frage zu entscheiden, unter welchen Vorrausetzungen der Mieter bei einem Zeitmietvertrag die vorzeitige Beendigung bei Nachmieterstellung begehren kann.

Das Gericht entschied, dass an die Nachmieterstellung hohe Anforderungen zu setzen sind und der Vermieter umfangreiche Unterlagen, wie Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft etc. des Mietinteressenten einfordern könne. Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann ist es alleine seine Sache (!), einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen.

In puncto Mieterhöhung nach Modernisierung entschied der BGH, BGH VIII ZR 76/15, dass, gleichgültig ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder die spätere, tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt, sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung in diesen Fällen um sechs Monate nur verschiebt.

Der Bundesgerichtshof wies in der Entscheidung darauf hin, dass der Gesetzgeber ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt habe, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Mieterhöhungsankündigung des Vermieters sei für den Mieter aber ohne praktischen Wert, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10% höher ausfallen dürfe als die angekündigte.

Endlich Sommer!

Alle freuen sich über die warmen Außentemperaturen. Das Leben verlagert sich aus der Wohnung auf den Balkon oder in den Garten.

Nicht zuletzt ist jedoch, das Grillen - auf dem Balkon oder der Terrasse - Anlass für Nachbarschafts- oder Mieterstreitigkeiten. In wieweit das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten zulässig ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hier kommt es auf vertragliche Vereinbarungen, die Hausordnung, der Gemeinschaftsordnung innerhalb einer WEG oder den Satzungen der Kommunen an.

Wenn keine Schäden verursacht und die Nachbarn nicht unzumutbar belästigt werden, ist das Grillen grundsätzlich auf dem Balkon nicht zu beanstanden. Eine Grilldauer von insgesamt 6 Stunden im Jahr ist geringfügig und – so wurde durch das Landgericht Stuttgart entschieden - ist deshalb im Regelfall für Nachbarn und Mitmieter zumutbar (LG Stuttgart, NJW E-Mietrecht 1997, S.37).

Das Amtsgericht Bonn (WuM 1997, S.325) hält das Grillen einmal im Monat für zulässig, wenn die übrigen Hausbewohner zwei Tage vorher darüber informiert werden.

Wenn allerdings Qualm konzentriert in die Wohn- oder Schlafräume der Nachbarn dringt, stellt dies einen Verstoß gegen das Landesimmissionsschutzgesetz dar und kann dem Störer ein Bußgeld einbringen (Oberlandesgericht Düsseldorf WuM 1996, S.56). Denn das hat der Nachbar nicht zu dulden.

Das Landgericht Essen hat sogar in einer Entscheidung rigide geurteilt (WuM 2002, S.337). Nach dieser Entscheidung kann das Grillen auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses vertraglich ganz verboten werden.

Hält sich der Mieter trotz Abmahnung nicht an das Verbot, ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Insofern ist an alle Seiten zu appellieren, das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einzuhalten.

Vielleicht hilft es auch Konflikte zu vermeiden, indem Sie dem Nachbarn ein leckerer Grillteller zum Mitessen anbieten wird und sich bei einem „kühlen Blonden“ näher kennenlernen.

Sollten Sie rechtliche Fragen bezüglich Ihrer Rechte und Pflichten haben, sprechen Sie uns gerne hierzu an und vereinbaren einen Besprechungstermin.

Kaution rechtssicher anlegen!

Die bloße treuhänderische Hinterlegung und Verwaltung eines auf den Namen des Vermieters lautenden Sparbuches erfüllt nicht die Anforderungen an eine ordnungsgemäße insolvenzsichere Anlage der Mietkaution nach §551 BGB. Doch hierzu ist der Vermieter verpflichtet!

In der Entscheidung des Amtsgerichts Homburg vom 07.10.2014, AZ 23 C 120/14, wird auf die rechtlichen Gefahren bei Missachtung dieses Grundsatz hingewiesen. Hintergrund der Entscheidung ist, dass nach §551 Abs. 3 BGB der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen hat, und zwar im Regelfall bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Dem Mieter steht Anspruch auf Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Kaution zu, wobei ihm bis zu diesem Nachweis ein Zurückbehaltungsrecht einer laufenden Miete zusteht.

Eine gesetzeskonforme Anlage liegt aber nur vor, wenn die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist und deshalb auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt ist. In dem vom Amtsgericht Homburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Kaution zwar auf einem Sparbuch angelegt; allerdings lautete dies auf seinen Namen und machte nicht kenntlich, dass es sich um ein Kautionskonto handelte. Dies stellte nach Auffassung des Gerichts keine insolvenzsichere Anlage dar. Hieran, so das Gericht, konnte auch die Übergabe des Sparbuches an einen Treuhänder und Verwaltung durch den Treuhänder nichts ändern. Dass es sich um ein Treuhandkonto handelt, müsse sich aus dem Sparbuch selbst ergeben.

Koalition plant kleine Mietrechtreform

SPD und CDU planen eine zweite Reform des Mietrechts bis Herbst 2015. Die Eckpunkte dieses Pakets sind unter anderem die Berechnung der Nebenkosten nach tatsächlicher Wohnfläche, generelle Maßgaben für die Erstellung von Mietspiegeln und einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler.

Ursprünglich war dieses Vorhaben für 2014 geplant.

Mietkaution: Eigentümer und Vor-Eigentümer haften!

LG Hannover: Eigentümer und vorheriger Eigentümer haften für die Mietkaution, wenn eine vermietete Wohnung mehrfach hintereinander verkauft wird.

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, so tritt lt. § 566 Bürgerliches Gesetzbuch der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein. Wenn der Mieter auszieht, wird der aktuelle Eigentümer in Haftung genommen (BGB § 566a S 1). Kann er nicht leisten, so haftet auch der Ersteigentümer für ihre Rückzahlung. Wird die Wohnung nun gleich zweimal Verkauft, muss aktueller Eigentümer und Vor-Eigentümer die Kaution entrichten.


(LG Hannover - Urteil vom 21.08.2015, Az. 10 S 2/15)

Mietpreisbremse für Nordrhein-Westfalen

Der nordrhein-westfälische Landtag hat heute die Mietpreisbremse beschlossen. Danach tritt die Mietpreisbremse in 22 Städten in NRW in Kraft. Die Städte Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf, Münster, Bocholt, Bielefeld und Paderborn sind umfasst.

Ausgenommen sind jedoch sämtliche Ruhrgebietsstädte, wie Dortmund, Essen, Duisburg, Oberhausen und Mülheim. Das, obwohl auch hier in Teilen Wohnungsknappheit herrscht und Mieten – häufig in südlichen Teilen – stark angestiegen sind.

In den von der Mietpreisbremse umfassten Städten heißt es nun: Die Miete darf bei Neubelegung einer Wohnung nicht mehr höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Erstbezug oder nach grundlegender Renovierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Wie sich die „Bremse“ auf den Mietermarkt auswirkt, bleibt abzuwarten.

Rechtsanwältin Herzberg gibt hierzu ein Interview im Fernsehsender SAT1 – heute – um 17.30 Uhr.

Hier ist der Link zum SAT.1-Video.

Mietrechtreform: NRW gegen Neuerungen

Am 13. Dezember vergangenen Jahres beschloss der Bundestag tiefgreifende Änderungen im Mietrecht. Mitte Januar wird der Bundesrat über die Neuerung beraten.

Laut dem Jusitzminister von Nordrhein-Westfalen - Thomas Kutschaty - werden Vermieter durch die Reform einseitig begünstigt, somit wird sich die Landesregierung im Bundesrat augenscheinlich gegen die Mietrechtreform stellen. Scheitert das Gesetz im Bundesrat - so Kutschaty - sollen im Vermittlungsausschuss die Interessen der Mieter gestärkt werden.

Fachanwältin Sonja Herzberg referierte bereits mehrmals zum Thema und berät Sie gerne, wenn Sie Fragen zur Mietrechtreform haben.

Niederlage für Stadtwerke-Tochter Thermoplus!

In einem aktuellen Urteil des LG Duisburg vom 08.09.2017 (az. 6 O 254/15) obsiegen die HKO-Rechtsanwälte für ihre Mandanten gegen die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH Zahlungsforderungen aus Wärmelieferung die Jahre 2011 und 2012 betreffend. Das Urteil beschäftigt sich mit der Frage, ob die Nachzahlungen Insolvenzforderungen im Sinne des § 38 InsO waren als auch der Problematik der Verjährungshemmung gem. § 204 BGB.

Die Mandanten waren Eigentümer von vier Eigentumswohnungen in einem acht Familienhaus. Eine der Wohnungen wurde bis zum Januar 2010 selbst von den Mandanten bewohnt. Aufgrund von Schulden wurde ein Verbraucherinsolvenzverfahren im Februar 2011 eröffnet und die Wohnungen wurden allesamt im Jahre 2012 zwangsversteigert. Die Abrechnungen für den Zeitraum 2011 wurde den Mandanten im Oktober 2012 und für 2012 im September 2013 zugestellt. Die Mandanten vertraten die Auffassung, dass sie nicht verpflichtet waren die Nachzahlungen zu leisten, da sie selber zum einen die Wohnungen nicht bewohnt hatte, zum anderen die anderen Wohnungen teilweise auch vermietet waren. Die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH sei verpflichtet gewesen, selber Verträge mit den Mietern abzuschließen.

Die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH beantragte im März 2015 einen Mahnbescheid gegen die Mandanten, begründete den Anspruch aber erst - nach dem die Mandanten Widerspruch erhoben hatten - dem Landgericht Duisburg gegenüber im Dezember 2016 (!).

Das Landgericht folgt der diesseitigen Rechtsauffassung, dass

  1. die Mandanten nicht passivlegitimiert waren, der Insolvenzverwalter als Treuhänder nur hätte verklagt werden dürfen,
  2. die Forderung größtenteils verjährt war und trotz des Mahnbescheids aufgrund der verspäteten Anspruchsbegründung die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB i.V. mit § 204 Abs. 2 S. 2 zum 11.02.2016 abgelaufen war.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die ThermoPlus WärmeDirektService GmbH Duisburg hat bis zum 09.10.2017 Möglichkeit gegen das Urteil Berufung beim OLG Düsseldorf einzulegen.

Rauchmelder vor Mieterinteressen

Feuerschutz geht vor. Auch wenn Ängste bestehen Funkrauchmelder könnten manipuliert sein, so muss ein Mieter die Installation dulden. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Beschwerde abgelehnt (Az. 1 BvR 2921/15).

Auch der BGH (Az. VIII ZR 216/14 und 290/14) hatte kürzlich zum Thema entschieden und für den Feuerschutz eine Bresche geschlagen, selbst wenn Mieter vorab eigene Rauchmelder installiert haben muss der Einbau durch den Vemieter vom Mieter geduldet werden.

Thema: Winter

Alle Jahre wieder, kommt die Frage auf: Wer ist für das Räumen und Streuen bei Schneefall oder Eisglätte zuständig?

Sie sind Eigentümer, Verwalter oder Mieter? Wir beraten Sie gerne...

Verhaltensbedingte Kündigung – Abmahnung vorher erforderlich?

Seit Jahren muss sich das Bundesarbeitsgericht mit der Rechtmäßigkeit von verhaltensbedingten Kündigungen gegenüber Arbeitnehmern befassen. Der durchaus bekannteste Fall ist der der Kassiererin Emmely, die von einem Kunden weggeworfene Pfandbons im Wert von ca. 1,50€ an sich genommen hatte. Gegenstand eines Urteils aus dem Jahr 2012 war die private Nutzung des Internets am Arbeitsplatz, die aufgrund interner Anweisungen nicht erlaubt war.

In seiner Entscheidung (2 AZR 186/11) hat das Gericht seine bisherige Rechtsprechung zur verhaltensbedingten Kündigung fortgesetzt und folgende Gesichtspunkte dabei noch einmal bekräftigt:

Verhaltensbedingte Kündigungen durch den Arbeitgeber, egal ob fristlos oder fristgemäß, müssen verhältnismäßig sein.

Ob dies der Fall ist, ist anhand einer Abwägung jeweiligen Interessen des Arbeitnehmers und des Arbeitgebers vorzunehmen. Auf der Seite des Arbeitnehmers ist dabei insbesondere die Dauer seiner Betriebszugehörigkeit und die Dauer seines ungestörten Arbeitsverhältnisses zu berücksichtigen.

Vor einer Kündigung ist in der Regel eine Abmahnung erforderlich. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Verletzung der arbeitsvertraglichen Pflichten auf einem steuerbaren Verhalten des Arbeitnehmers beruht und aufgrund der Abmahnung davon ausgegangen werden kann, dass diese den Fortbestand des Arbeitsverhältnisses positiv beeinflussen kann.

Eine Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung ist jedoch dann entbehrlich, wenn eine Verhaltensänderung des Arbeitnehmers aufgrund der Abmahnung auch zukünftig nicht zu erwarten ist. Gleiches gilt auch, wenn die Pflichtverletzung des Arbeitnehmers so schwer ist, dass auch ihre erstmalige Hinnahme dem Arbeitgeber nach objektiven Maßstäben nicht zumutbar ist.

Gibt es unterschiedliche Auffassungen über Rechte und Pflichten aus dem Arbeitsverhältnis? Wir helfen gerne, interessengerechte Lösungen zu finden. Rufen Sie uns doch einfach an.

Wann ist die Miete fällig?

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung am 05.10.2016 (BGH Az: VIII ZR 222/15) ausgeurteilt, dass es gerade nicht erforderlich ist, dass die Miete spätestens bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Damit haben die Bundesrichter säumigen Mietern sicher keinen Freibrief für „schluderiges Zahlen“ erteilt.

Dennoch: In den meisten Mietverträgen haben Vermieter und Mieter zwar geregelt, und auch bislang ausgelegt, dass die Miete spätestens bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Die Richter haben jedoch geurteilt, dass es ausreiche, bei einem gedeckten Konto, dass der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum 3. Werktag erteilt hat.

Dies hat zur Folge, dass viele bisher übliche Mietvertragsklauseln zur Rechtzeitigkeit der Mietzinszahlung unwirksam sein dürften.

Das heißt jedoch nicht für den Mieter, dass er künftig die Miete überweisen kann wann er will. Vielmehr muss er bis zum 3. Werktag die Überweisung beauftragt haben und sicherstellen, dass die Überweisung zügig ausgeführt wird, damit die Miete auch weiterhin zu Beginn des Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht.

Nur die Bestimmung des exakten Tages dürfte zukünftig schwerer werden. Bei Fragen hierzu, kontaktieren Sie uns!

Wohnungseinbruch - Tür kaputt!

Wer haftet: Vermieter oder Mieter?

Auch wenn die Zahl der Einbrüche stark schwankt, bleibt neben der seelischen Beeinträchtigung der Hausbewohner, auch häufig ein materieller Schaden zurück. Selbst dann, wenn die Einbrecher den Einbruch nicht vollenden, jedoch – wie im vorliegenden Fall - die Türe demolieren, stellt sich die Frage: Wer zahlt die Reparatur der Türe?

In unserem Fall verlangte der Vermieter Schadensersatz für die Reparatur der Wohnungstür von der Mieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses.

10 Jahre zuvor versuchten Unbekannte bei der Mieterin einzubrechen und beschädigten die Eingangstüre. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Mieterin den Einbruchsversuch beim Vermieter gemeldet hatte oder nicht.

Bei Übergabe der Wohnung notierte der Vermieter auf dem Übergabeprotokoll auch die defekte Tür. Die Mieterin unterzeichnete die Verpflichtung, Kosten für die anfallende Reparatur der Tür zu zahlen. Die Mieterin ließ den Fall durch uns prüfen. Die HKO Rechtsanwälte lehnten für die Mandantin die Zahlungsverpflichtung von fast 600 € jedoch ab. Der Vermieter verklagte die Mieterin und forderte die Zahlung. Er verlor vor dem Amtsgericht Duisburg-Hamborn den Zahlungsprozess.

Das Amtsgericht Duisburg-Hamborn hat zu Recht die Klage des Vermieters abgewiesen.

Das Gesetz sieht grundsätzlich die Instandsetzungsverpflichtung beim Vermieter, vgl. § 535 Satz 2 BGB.

Die Mieterin im vorliegenden Fall haftete für die Rechnung aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Auch nicht wegen vermeintlich unterlassener Mängelanzeige, vgl. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB. Denn im vorliegenden Fall war nicht dargelegt, dass eine „etwaige verzögerte Anzeige zu einem zusätzlichen Schaden“ beim Vermieter geführt hätte. Denn auch in diesem Fall wäre dem Vermieter der Beweis nicht gelungen, bei einer früheren Mängelanzeige die Durchsetzung des Schadensersatzanspruches zu erreichen, da die Täter unbekannt blieben. Auch die Erklärung im Übergabeprotokoll stellte kein „konstitutives Anerkenntnis“ zu Lasten der Mieterin dar. Denn, so heißt es in der Begründung:

„Ein deklaratorisches Anerkenntnis, dass bei Vereinbarung einer Entschädigungszahlung in Betracht kommt, liegt aber jedenfalls dann nicht vor, wenn sich der Mieter zu Arbeiten verpflichtet, die er unabhängig vom Zustand schon dem Grunde nach nicht zu leisten hat.“

AG Duisburg-Hamborn vom 05.01.2017, Az. 8 C 289/16

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