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Verjährung - HKO-Rechtsanwälte

Aufgepasst: Tücken der Verjährung im Mietrecht!

Die kurze Verjährung für Schadensersatzansprüche gem. § 548 BGB hat ihre Tücken. Entscheidend ist nicht das Mietende, sondern in welchen Zeitpunkt der Vermieter die Mietsache zurück erhält. Da die Rücknahme insbesondere bei größeren Verwaltungen häufig durch einen Hausmeister erfolgt, ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofes, ob jener als Erfüllungsgehilfe oder Besitzdiener anzusehen ist, von Wichtigkeit. Ist der Hausmeister demnach nur zum Empfang des Wohnungsschlüssels bevollmächtigt, nicht aber zur Rücknahme der Wohnung, beginnt die laufende Sechsmonatsfrist mit der (späteren) Kenntnis des Vermieters von der Rücknahme; vergleiche BGH NJW 2012,144= NZM 2012,21.

Sollten Sie Fragen haben bzgl. der Übergabe Ihrer Mietwohnung, insbesondere der Durchführung von Schönheitsreparaturen, vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin in unseren Kanzleiräumlichkeiten.

Niederlage für Stadtwerke-Tochter Thermoplus!

In einem aktuellen Urteil des LG Duisburg vom 08.09.2017 (az. 6 O 254/15) obsiegen die HKO-Rechtsanwälte für ihre Mandanten gegen die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH Zahlungsforderungen aus Wärmelieferung die Jahre 2011 und 2012 betreffend. Das Urteil beschäftigt sich mit der Frage, ob die Nachzahlungen Insolvenzforderungen im Sinne des § 38 InsO waren als auch der Problematik der Verjährungshemmung gem. § 204 BGB.

Die Mandanten waren Eigentümer von vier Eigentumswohnungen in einem acht Familienhaus. Eine der Wohnungen wurde bis zum Januar 2010 selbst von den Mandanten bewohnt. Aufgrund von Schulden wurde ein Verbraucherinsolvenzverfahren im Februar 2011 eröffnet und die Wohnungen wurden allesamt im Jahre 2012 zwangsversteigert. Die Abrechnungen für den Zeitraum 2011 wurde den Mandanten im Oktober 2012 und für 2012 im September 2013 zugestellt. Die Mandanten vertraten die Auffassung, dass sie nicht verpflichtet waren die Nachzahlungen zu leisten, da sie selber zum einen die Wohnungen nicht bewohnt hatte, zum anderen die anderen Wohnungen teilweise auch vermietet waren. Die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH sei verpflichtet gewesen, selber Verträge mit den Mietern abzuschließen.

Die ThermoPlus WärmeDirekt Service GmbH beantragte im März 2015 einen Mahnbescheid gegen die Mandanten, begründete den Anspruch aber erst - nach dem die Mandanten Widerspruch erhoben hatten - dem Landgericht Duisburg gegenüber im Dezember 2016 (!).

Das Landgericht folgt der diesseitigen Rechtsauffassung, dass

  1. die Mandanten nicht passivlegitimiert waren, der Insolvenzverwalter als Treuhänder nur hätte verklagt werden dürfen,
  2. die Forderung größtenteils verjährt war und trotz des Mahnbescheids aufgrund der verspäteten Anspruchsbegründung die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB i.V. mit § 204 Abs. 2 S. 2 zum 11.02.2016 abgelaufen war.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die ThermoPlus WärmeDirektService GmbH Duisburg hat bis zum 09.10.2017 Möglichkeit gegen das Urteil Berufung beim OLG Düsseldorf einzulegen.

OLG Hamm: Gewährleistung beim Hauskauf

Ist das Haus zwei Jahre älter als angegeben, darf es zurückgegeben werden.

Der Käufer eines Wohnhauses kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht, wie im Kaufvertrag, vereinbart, 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Nach einem Urteil des OLG Hamm (22 U 82/16) wurde klargestellt, dass in einem derartigen Fall der Kaufvertrag, den die Parteien zuvor notariell geschlossen hatten, Rückabgewickelt werden konnte.

Das Haus weise einen Mangel auf, weil die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstelle. Für diesen Sachmangel hat der Käufer einzustehen. Der - Regelmäßig- vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache, entschieden die Richter. Zudem hatten die Verkäufer auch noch arglistig über das tatsächliche Baualter getäuscht.

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